Gel des loyers des passoires thermiques : la règle pour les bailleurs
En bref
Le gel des loyers des passoires thermiques interdit aux bailleurs d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G non rénové. Cette interdiction vaudrait entre deux locataires comme en cours de bail.
Pour augmenter à nouveau, des travaux devraient le sortir de la classe F ou G, confirmés par un nouveau DPE. À vérifier sur service-public.fr.
Ce que le gel des loyers interdit concrètement
Si votre logement est classé F ou G au DPE et qu'il n'a pas été rénové, vous ne pouvez plus augmenter son loyer. C'est l'effet du gel des loyers des passoires thermiques, issu de la loi Climat et Résilience. Cette mesure s'appliquerait depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine.
L'interdiction couvre, selon les textes, trois situations. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires, c'est-à-dire au moment de relouer. Vous ne pouvez pas non plus l'augmenter au renouvellement du bail. Enfin, la révision annuelle en cours de bail, celle basée sur l'indice de référence des loyers, serait elle aussi bloquée.
En clair, tant que le logement reste une passoire, le loyer est figé. Ces règles concerneraient les locations vides comme meublées. Pour le cas particulier du meublé, voyez les diagnostics pour une location meublée. Les dates et le périmètre exact sont à confirmer sur service-public.fr.
- Pas d'augmentation du loyer entre deux locataires (à la relocation).
- Pas d'augmentation au renouvellement du bail.
- Révision annuelle (IRL) en cours de bail bloquée elle aussi.
- Concernerait les locations vides comme meublées.
Une règle distincte de l'interdiction de louer
Attention à ne pas confondre deux choses différentes. Le gel des loyers n'est pas l'interdiction de mettre en location. Ce sont deux dispositifs séparés, avec des effets distincts.
Le gel des loyers, c'est uniquement le blocage du montant : vous pouvez toujours louer, mais sans augmenter le loyer. L'interdiction de mise en location, elle, suit un calendrier propre qui rend certains logements très énergivores indécents, donc impossibles à louer, par étapes. Nous détaillons ces échéances dans le calendrier des passoires thermiques.
Un même logement F ou G peut donc, selon les périodes, être à la fois soumis au gel du loyer et concerné par le calendrier d'interdiction. Le DPE est la pièce centrale dans les deux cas. Pour bien lire son classement, consultez comprendre le DPE et ses classes. Comme la réglementation évolue, vérifiez les règles applicables à votre situation sur service-public.fr.
Comment sortir du gel : rénover puis refaire le DPE
Pour pouvoir augmenter à nouveau le loyer, la logique serait simple : faire sortir le logement de la classe F ou G. Concrètement, des travaux de rénovation énergétique devraient lui permettre d'atteindre au moins la classe E. Ce gain devrait ensuite être prouvé par un nouveau DPE réalisé après travaux.
Le diagnostic est donc votre point de départ et votre point d'arrivée. Avant les travaux, un DPE à jour situe le logement ; un audit énergétique peut chiffrer un scénario de rénovation. Après travaux, il faudra refaire le DPE pour officialiser la nouvelle étiquette. Comptez de 100 à 150 EUR pour un DPE, à titre indicatif.
Pour alléger la facture des travaux, plusieurs dispositifs existent : voyez les aides 2026 pour financer la rénovation. Et si vous envisagez plutôt de vendre le bien loué, pensez à rassembler les diagnostics à jour. Côté budget, un pack location se situe à titre indicatif entre 150 et 250 EUR. Le détail des diagnostics à fournir au locataire est dans le prix des diagnostics de location.
Questions fréquentes
Le gel des loyers s'applique-t-il à tous les logements F et G ?
Il viserait les logements classés F ou G non rénovés mis en location dans le parc privé. Tant que le logement reste une passoire, son loyer ne peut pas être augmenté. Le périmètre exact (vide, meublé, zones concernées) est à vérifier sur service-public.fr.
Puis-je augmenter le loyer si je change de locataire ?
Non, pas tant que le logement reste classé F ou G. L'interdiction couvre justement la relocation, au moment où vous trouvez un nouveau locataire, comme le renouvellement de bail et la révision annuelle en cours de bail.
Comment puis-je à nouveau augmenter le loyer un jour ?
En faisant sortir le logement de la classe F ou G. Des travaux de rénovation devraient lui faire atteindre au moins la classe E, ce qui doit être prouvé par un nouveau DPE réalisé après travaux. Confirmez la procédure sur service-public.fr.
Le gel des loyers, est-ce la même chose que l'interdiction de louer ?
Non. Le gel bloque seulement le montant du loyer : vous pouvez encore louer. L'interdiction de mise en location suit un calendrier distinct qui rend certaines passoires indécentes par étapes. Voyez notre calendrier des passoires thermiques.
Sources officielles
- Service-Public.fr — Diagnostic de performance énergétique (DPE) — Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME — Observatoire des DPE et audits — Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) — État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés — Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.