Loi Carrez ou surface habitable (loi Boutin) : ne plus confondre

Carrez pour la vente, surface habitable pour la location

La confusion est fréquente, car les deux notions mesurent la même chose : la surface de votre logement. Mais elles ne servent pas au même moment et n'obéissent pas aux mêmes règles.

La loi Carrez s'applique à la vente d'un lot en copropriété (un appartement, mais aussi une maison en copropriété horizontale). Elle certifie la surface privative et doit figurer dans la promesse puis dans l'acte de vente. Elle ne concerne pas les maisons individuelles vendues seules.

La surface habitable, dite loi Boutin, s'applique à la location d'un logement vide à usage de résidence principale. Elle doit obligatoirement être mentionnée dans le bail. C'est elle, et non la Carrez, qui sert de référence à votre locataire.

En résumé : vous vendez un appartement, c'est la Carrez. Vous louez un logement, c'est la surface habitable. Pour le budget complet selon votre situation, comparez prix des diagnostics pour une vente et prix des diagnostics pour une location.

Ce qui compte dans la mesure, ce qui est exclu

Les deux mesurages partent de la surface des planchers, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Et surtout, ils excluent les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. C'est la règle qui surprend le plus : sous une pente de toit ou une mezzanine basse, le sol existe mais ne compte pas.

Sont aussi exclus, dans les deux cas, les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, loggias et vérandas. Une chambre sous combles avec une grande partie à moins de 1,80 m peut donc afficher une surface bien inférieure à ce que l'œil imagine.

Il existe des nuances de calcul entre les deux lois pour certaines annexes, mais l'essentiel à retenir est commun : on mesure le volume réellement vivable. Pour les seuils, surfaces et termes techniques, notre lexique des diagnostics reste une bonne référence. Et si un point vous semble incertain, vérifiez sur le site officiel (service-public.fr).

Une erreur de surface peut coûter cher

Le mesurage n'est pas une formalité. Une erreur a des conséquences concrètes.

À la vente, si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acheteur peut demander, dans le délai prévu par la loi, une réduction du prix proportionnelle au manque. Une surestimation de quelques mètres carrés peut donc se traduire par plusieurs milliers d'euros en moins.

À la location, une surface habitable erronée au bail peut ouvrir au locataire un droit à diminution du loyer. Mieux vaut une mesure juste dès le départ.

C'est pourquoi un mesurage par un professionnel est recommandé : il engage sa responsabilité et son assurance. La loi réserve d'ailleurs la plupart des diagnostics du dossier à un professionnel certifié. Pour bien le sélectionner, lisez comment choisir un diagnostiqueur.

Combien coûte le mesurage et comment l'intégrer au dossier

Le mesurage de la surface (Carrez ou habitable) se facture en général de 70 à 120 € à titre indicatif, selon la taille et la configuration du logement. Le détail est sur notre page prix du mesurage loi Carrez.

Bonne nouvelle : il se commande presque toujours avec les autres diagnostics, lors de la même visite. C'est l'occasion de regrouper le DPE, l'état des risques et, selon l'âge du bien, l'amiante ou l'électricité. Ce regroupement est souvent la meilleure piste pour économiser sur vos diagnostics.

Pour vous repérer dans le coût global selon le type de bien, voyez tarif diagnostic appartement ou tarif diagnostic maison.

• Mesurage seul : 70 à 120 € à titre indicatif.
• Souvent inclus dans un pack vente appartement (250 à 450 €) ou un pack location (150 à 250 €).
• Une seule visite suffit pour mesurer et réaliser les autres diagnostics.
• Demandez plusieurs devis gratuits pour comparer prestations et délais.